Scheidung

Wir beraten Sie bei Ihrer Scheidungsimmobilie

Vermittlung zwischen zwei Parteien

Der richtige Immobilienpreis? Was bedeutet Wert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektiv, meist von einem Sachverständigen, ermittelte Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Der Kaufpreis ist hingegen der Preis, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen.

Wertermittlung: Preis, Angebotspreise aus Annoncen oder Portalen, Marktwertanalyse Wertanalyse etc. stellt keinen Wert im Sinne des § 194 BauGB dar. Ein Anbieter im freien Verkauf versucht üblicherweise den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, hier ist der emotionale jedoch nicht der sachliche Faktor entscheidend. Ein Interessent / Käufer einer Immobilie handelt häufig nicht rational sachlich.
Verkehrswert bzw. Marktwert wird im § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Eine Kurzbertung ein Gutachten oder ein Vollgutachten je nach Zweck und Verwendung können Sie unter dem Menüpunkt Wertermittlung Kontakt mit uns aufnehmen.

Nutzung der Scheidungsimmobilie

Weiternutzung der gemieteten Wohnung durch einen Ehegatten. Soweit bereits geklärte Verhältnisse bestehen
Übernahme Mietvertrag mit Freistellungsverpflichtung im Innenverhältnis
Aufgabe der angemieteten Ehewohnung nebst Räumungsverpflichtung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Antrag auf Überlassung der Ehewohnung für die Dauer des Getrenntlebens am zuständigen FamG Familiengericht
Antrag auf Wohnungsüberlassung nach dem Gewaltschutzgesetz am zuständigen FamG Familiengericht
Antrag auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (subjektiv) bei Getrenntleben am zuständigen FamG Familiengericht
Einvernehmliches Schreiben an den Vermieter zur Umgestaltung des Mietverhältnisses
Antrag auf Überlassung der Ehewohnung für die Zeit ab Rechtskraft der Ehescheidung im Scheidungsverbund mit Umgestaltung des gemeinschaftlichen Mietvertrages am zuständigen FamG Familiengericht
Antrag auf Überlassung der Ehewohnung für die Zeit ab Rechtskraft der Ehescheidung am zuständigen FamG Familiengericht
Antrag auf Überlassung der Ehewohnung im Alleineigentum des Antragsgegners für eine befristete Zeit ab Rechtskraft der Ehescheidung im Scheidungsverbund gegen Begründung eines Mietvertrages am zuständigen FamG Familiengericht
Fragen?

Streitwert oder Verfahrenswert einer Scheidungsimmobilie

RVG Rechner Beispiel einer strittigen Scheidung:

Bei Annahme eines Verkehrswert einer Immobilie von 800.000 € wären laut Juris dem Rechtsportal

Eigene Anwaltskosten: 32.138,98 €
Fremde Anwaltskosten: 28.612,01 €
Gerichtskosten: 35.623,00 €
Gesamtsumme: 96.373,99

Einen Kostenrechner finden Sie unter RVG Rechner

Scheidungsfolgenansprüche

Surrogatsgleichstellungsvereinbarung
Antrag auf Ausgleich einer unbenannten Zuwendung im Güterstand der Gütertrennung
Tilgungsbedingte Unterhaltsreduzierung als anderweitige Bestimmung beim Gesamtschuldnerausgleich

Haushaltsgegenstände

Vertragliche Dauerregelung – Eigentumsänderung der Immobilie während der Trennung, nach Rechtskraft Scheidung folgende Themen und Begrifflichkeiten stellen eine Lösung dar.:

Rückübertragungsklausel bei Elternzuwendung
Rückübertragung an Eltern nach Ausübung eines Rückerwerbsrechtes
Rückabwicklung ehebezogener Zuwendung
Verkaufsabrede
Drittverkauf, freier Verkauf in der Scheidung
Surrogatsgleichstellungsvereinbarung
Übertragung Familienwohnheim auf einen Ehegatten
Übertragung eines GbR-Anteils am Familienwohnheim auf einen Ehegatten
Begründung von Wohnungseigentum unter Ehegatten am Familienwohnheim
Nutzung der Ehewohnung bei Miteigentum Dauergemeinschaftslösung
Ehefrau / Ehemann Alleineigentümer Ehefrau auf Dauer Nutzungsberechtigte mit Wohnrecht
Errichtung einer Kommanditgesellschaft als Familien Pool mit Übertragung des Grundbesitzes nach Trennung der Eltern
Übertragung einer Immobilie auf ein volljähriges Kind in der Scheidungssituation

Teilungsversteigerung Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§§ 180 bis 184 ZVG, § 753 BGB):

Antrag auf Teilungsversteigerung kann ab Rechtskraft der Scheidung erfolgen. Das OLG Hamburg hat in seinem Beschluss vom 28.07.2017 entschieden, dass eine Teilungsversteigerung gegen den Willen des anderen Ehegatten vor der Scheidung unzulässig ist (12 UF 163/16) Ebenso ist § 1365 BGB Verfügung über Vermögen im Ganzen zu beachten:

(1) Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt.
(2) Entspricht das Rechtsgeschäft den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, so kann das Familiengericht auf Antrag des Ehegatten die Zustimmung des anderen Ehegatten ersetzen, wenn dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit an der Abgabe einer Erklärung verhindert und mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist.

Diese Versteigerungsform wird als Teilungsversteigerung bezeichnet. Die Teilungsversteigerung dient zur Aufhebung der Gemeinschaft. Es wird nicht ein TEIL der Immobilie versteigert, die gesamte Immobilie wird im Verfahren versteigert. Ist die Eigentümergemeinschaft / Gemeinschaftsmitglieder zerstritten, eine außergerichtliche einvernehmliche Einigung nicht absehbar, die Auseinandersetzung der Gemeinschaft nicht erzielt werden kann, bleibt nur der Weg des Verfahrens. Die Zwangsversteigerung darf nur angeordnet werden, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder wenn er das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt. Ein Vormund kann dieses Verfahren nur mit Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes betreiben. Verfahrenstechnisch bestehen kaum Unterschiede zum normalen Zwangsversteigerungsverfahren. Es dürfen nur Gebote zugelassen werden, die dem Aufhebungsanspruch des Antragstellers vorgehenden Rechte, sowie die Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Die dinglichen Gläubiger sind meist weitgehend geschützt, werden aber dennoch ein derartiges Verfahren verfolgen, daraus möglicherweise dennoch Konsequenzen folgen.

Von Amts wegen gilt die 5/10-Grenze. Der Antragsteller kann die 7/10-Grenze allerdings nicht reklamieren, hat aber durchaus die Möglichkeit, zu jedem Zeitpunkt des Verfahrens, also auch während des Teilungsversteigerungstermins die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Sind übrige Beteiligte dem Verfahren beigetreten, so kann dieser Antrag auch nur noch gemeinschaftlich gestellt und aufgehoben werden.

Eine Teilungsversteigerung verlagert bestehende Streitigkeiten nur zeitlich. Das zuständige Versteigerungsgericht wird nach erfolgter Versteigerung einen Erlösvorschlag den ehemaligen Eigentümern unterbreiten der ausdrücklich zugestimmt werden muss. Keine Zustimmung keine Einigung etwaiger wechselseitiger Forderungen zögert die Lösung über Jahre hinaus.
Weitere Themenbereiche: Antrag auf Teilungsversteigerung, Antrag auf einstweilige, Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 2 ZVG, Antrag auf einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 3 ZVG, Antrag auf Zulassung des Beitritts zur Teilungsversteigerung

Vorsorgende ehevertragliche Regelungen:

Salvatorische Klausel
Versicherung – kein verschwiegenes Vermögen
Abgeltungsklausel
Nachteilsausgleich
Ausschluss einer Immobilie vom Zugewinnausgleich bei Miteigentum der Ehegatten
Ausschluss einer Immobilie vom Zugewinnausgleich bei Alleineigentum eines Ehegatten
Ausschluss von Wertsteigerungen des Anfangsvermögens
Wertermittlung
Darlehenslösung
Darlehenserlass beim Tod des Gläubigers
Vorverlegung Anfangstermin
Wertfestlegung Anfangsvermögen
Aufschiebende bedingte Miteigentumsübertragung
Angebot auf Rückübertragung / Annahme des Angebotes auf Rückübertragung
Zuwendung mit Rückforderungsrecht und Zugewinnausgleich nach Rückforderung
Ehegattenaußengesellschaft bürgerlichen Rechts
Verzicht auf Zugewinn gegen Übertragung der Wohnimmobilie mit Regelung unterhaltsrechtlicher Auswirkungen
Verpflichtung zur Zahlung nachehelichen Unterhalts und Wohnungsgewährung als Sachleistung
Ausschluss bestimmter Vermögensteile von der Verwertung
Nutzungsüberlassung durch Eltern als freiwillige Leistung
Ausschluss aus der Unterhaltsberechnung
Schiedsklausel

Scheidungsfolgevereinbarung

Nachabfindungsklausel für die Scheidungsimmobilie
Erbvermächtnisvertrag zugunsten der Kinder mit Verfügungsunterlassungsvertrag
Notarielle Scheidungsvereinbarung mit Grundstücksübertragung, Gütertrennung, Ehegatten- und Kindesunterhalt sowie Erbverzicht

Erbrechtliche Sicherung

Geschiedenentestament – Vorerblösung
Geschiedenentestament mit auflösenden Bedingungen
Zusätzliche Anordnung einer Vermächtnislösung
Zugewinn Zugewinnausgleich Anfangsvermögen Endvermögen

Rechtsgrundlagen

• § 1376 Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens
• § 1377 Verzeichnis des Anfangsvermögens
• § 1378 Ausgleichsforderung
• § 1379 Auskunftspflicht
• § 1380 Anrechnung von Vorausempfängen
• § 1381 Leistungsverweigerung wegen grober Unbilligkeit
• § 1384 Berechnungszeitpunkt des Zugewinns und Höhe der Ausgleichsforderung bei Scheidung
• § 1385 Vorzeitiger Zugewinnausgleich des ausgleichsberechtigten Ehegatten bei vorzeitiger Aufhebung der Zugewinngemeinschaft
• § 1386 Vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft
• § 1387 Berechnungszeitpunkt des Zugewinns und Höhe der Ausgleichsforderung bei vorzeitigem Ausgleich oder vorzeitiger Aufhebung